Il Condominio: giurisprudenza

Condominio: nessun compenso straordinario per l’amministratore senza la delibera condominiale  L’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti, deve ritenersi compresa, in merito al suo compenso, “nel  corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a  parte”. L’ulteriore compenso deve essere approvato dall’assemblea attraverso una specifica delibera condominiale, altrimenti non è dovuto, neppure per il rimborso  delle spese anticipate dall'amministratore ed anche se riferito ad attività straordinaria. Il compenso suppletivo quindi deve essere approvato dall’assemblea  (Cass. Civile, sent. n. 22313/2013).  Cosa accade se la raccomandata a.r. non viene ritirata? Si presume conosciuta o il destinatario può fingere di non averla mai ricevuta o letta? E nel caso degli atti  giudiziari?  La questione della raccomandata è stata risolta dalla sentenza della Cassazione n. 1188/2014.   Una sentenza questa che è stata pronunciata nei confronti del condomino che ha impugnato la delibera assembleare affermando di non essere stato convocato  nei termini di legge (almeno 5 giorni prima dell’assemblea).   Il principio vale però per le raccomandate in genere, qualunque sia il fine perseguito (es. disdetta del contratto di locazione).  Ed infatti la Cassazione ha più volte sostenuto che le lettere raccomandate si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario o  di altra persona abilitata a riceverla, dal momento in cui il portalettere deposita l’avviso di giacenza nella cassetta del destinatario (cfr. Cass. Civile, sent. n.  1188/14). Questa disciplina non va confusa con quella ben più complessa degli atti giudiziari (quelli con busta e cartolina verde tanto per intenderci), i quali si considerano  conosciuti dal momento della ricezione da parte del destinatario.   Nell’ipotesi in cui l’atto venga ricevuto da persona diversa dal destinatario il portalettere deve emettere il C.A.N. (comunicazione di avvenuta notifica) e l’atto di  presumerà conosciuto dal momento stesso della ricezione.   Diversamente nell’ipotesi in cui il portalettere non trovi nessuno a cui consegnare l'atto emette invece il C.A.D. (comunicazione di avvenuto deposito), ovvero  una raccomandata (all'apparenza un foglio immesso nella cassetta delle lettere). Così facendo l’atto si considera conosciuto decorsi 10 giorni dall'emissione del  C.A.D. (o prima se ci si reca in posta a ritirare l’atto) (art. 8, comma II, L. 890/1982).   Ultimo caso è quello del rifiuto d ricevere l’atto: in questo caso si considera conosciuto dal momento che il portalettere dà indicazione del rifiuto (art. 8, comma  I, L. 890/1982).  Infrazione del regolamento di condominio: nullità delle clausole che applicano sanzioni eccedenti il disposto di cui all’art. 70 disp. att. c.c.   Il riformato artt. 70 disp. att. c.c. prevede la possibilità di applicare sanzioni di € 200,00 ai condomini che contravvengono alle disposizioni del regolamento,  importo che può essere aumentato sino ad € 800,00 in caso di recidiva.   La Cassazione ha però disposto la nullità della clausola del regolamento che prevede l’applicazione di una sanzione eccedente l’importo indicato dall’art. 70 disp.  att. c.c. (Cass. Civile, sent. n. 820/2014 e n. 10329/2008) e soprattutto che non possano essere applicate sanzioni differenti da quella pecuniaria (es. rimozione  del veicolo con spese a carico del condomino trasgressore, come era stato previsto nel regolamento impugnato).  Si tratta di sentenze dal contenuto singolare. Gli artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c. (che disciplinano il contenuto del regolamento di condominio) elencano in modo  tassativo le norme a cui non si può derogare e fra queste non è compreso l’art. 70 c.c.   Nonostante ciò il contenuto della sentenza n. 10329/2008 sancisce espressamente l’inderogabilità dell’art. 70 disp. att. c.c. nella parte in cui la sanzione si  superiore a quella prevista dall’articolo.  Condominio. Tetto degradato, il singolo condomino avvia di propria iniziativa le spese di rifacimento.  E' stata valutata legittima la scelta di un condomino, che ha avviato i lavori senza autorizzazione nè dell’amministratore né dell’assemblea, ritenendo si trattasse  di opere urgenti. Fondamentale l’emergenza testimoniata dallo stato di degrado del tetto e confermata anche dalle autorizzazioni a posteriori rilasciate dal  sindaco del Comune e dalla Soprintendenza (Cass. Civile, sent. n. 17882/13).  Il singolo condomino può ricavare due balconi sul tetto condominiale?  E’ possibile realizzare modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, in quanto non si possono proibire  modifiche che costituiscono un uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.  (Cass. Civile, sent. n. 8517/13).